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番禺微利地王的小九九

发布时间:2019-08-21 02:11:39 编辑:笔名

  7月26日,广州番禺大石一幅住宅用地以122.84%的溢价率成交,折合楼面地价为1151 元/平方米,远超该区域此前的地价——7282元/平方米。这幅地块也成为番禺新的单价地王。 按照拿地开发企业——新城市投资控股集团的估算,该地块预计的销售利润率仅为1%左右。“也就是几乎没有利润,能收回成本就行。”该集团董事长曹志伟表示,“基于我们对楼市的预判,去年10月到今年10月将是房地产业的相对低谷期,今年10月后将逐渐走出低谷,预计明年5月楼市将复苏。抓住这个市场契机,我们的项目也将在明年5月推向市场。” 面粉贵过面包 据介绍,该地块位于番禺大石,离地铁 号线大石站A出口仅5分钟路程。沿着这条地铁线,半小时内即可抵达珠江新城、天河城、环市路、区庄一带,连接广州的两个新旧CBD商务区。同时,该地块周边配套成熟,交通便利,在售项目不多。 由于是法院委托拍卖,大石地块的竞买并不激烈,只有4家企业参与。除了新城市投资控股集团外,其他 家企业——广东今天投资有限公司、广州市凌利木业公司和盛世金源投资有限公司均非地产企业。 该地块占地面积5872平方米,规模较小,起拍价为2605万元。整个竞拍过程只经历了24轮举牌,时间不到20分钟。终,广州本土的开发商新城市投资控股集团以5805万元拿下该项目,加上项目过户税费后,购买价接近7000万元,溢价率达122.84%,折合楼面地价为1151 元/平方米。 该楼面地价已超过了此前越秀城建地产在区域创下的7282元/平方米的地王纪录,还超过了目前该项目附近二手房及番禺一些板块的一手楼价,堪称新的区域地王。目前,该地块附近的二手房售价约为11000元~1 000元/平方米。去年大石板块开售的奥园友谊尚居项目的均价为1. 万元~1.5万元/平方米,而华南板块目前在售的项目多在1.2万元~1.6万元/平方米。在番禺的其他板块,还有不少均价低于1万元/平方米的在售楼盘。 “如果我们的产品有优势,预计楼面售价可达到15000元/平方米,加上首层的价值,预计销售利润率为1%左右。”曹志伟感慨,房地产业自实行招拍挂后已无暴利可言,开发商买地的利润点已从15%下降到10%,甚至更低。 广州知名房地产专家韩世同表示,离恒大拿下广州新地王仅有 9天,番禺又出了一个区域地王,而且是在国务院派出督察组落实房地产调控的情况下,“这多少显得有些不合时宜,很容易被看作地方政府与中央政府进行博弈的例证”。但也有专家认为,该地块规模小,而且属于二手市场转让,所以不能代表土地一级市场的风向。 多个项目联动开发 用曹志伟的话说,1%的利润也就是相当于零利润,“只要把成本收回来就可以了。”在商言商,高价购入一块没有利润的土地似乎不是一般开发商会做的事。“拿这个项目的主要目的不是为了赚钱。”他介绍说,目前该集团在番禺市桥中心已有一个项目,将在今年内动工。此次竞拍的番禺大石项目面积虽小,但条件成熟,可与市桥项目一起交给同一个项目组同期进行开发。此举可充分利用资源,降低成本。而且,番禺大石项目离地铁 号线大石站A出口仅有5分钟路程,沿着这条地铁线可以在半小时内到达广州的两个新旧CBD商务区。今年,该公司还有两个动工项目分别位于这两个新旧CBD,再加上地铁5号线的东圃项目,“集团项目的整体布局都在地铁沿线,契合城市化公共交通的发展,可实现多个项目的联动开发。” 曹志伟认为,大石项目虽然利润不高,但风险可控,可让年轻团队得到实践的机会。据其介绍,大石项目的整体投资额约为1亿多元,预计今年开工,明年“五一”开售,明年年底交楼,开发周期仅一年多的时间,周转率高。“该地块仅规划建设100多套房屋,均为60平方米以下的小户型,目标客户群为在广州CBD商务区工作、年龄在25~ 5岁的都市白领。”曹志伟说。

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